¿Cómo afecta la inflación a los créditos hipotecarios en Argentina?

Los créditos hipotecarios UVA son una herramienta financiera que puede ser muy útil para acceder a la vivienda propia, pero es fundamental comprender sus características y riesgos. En un contexto de alta inflación como el argentino, la posibilidad de acceder a uno de estos créditos y poder abonar las cuotas se convierte en un tema de gran preocupación para miles de familias.

En este artículo, vamos a hablar sobre cómo se ven afectados los créditos hipotecarios por la inflación en Argentina, qué estrategias podés implementar para decidir avanzar con una solicitud y cómo gestionar mejor tu cuota.

Inflación y tipo de créditos hipotecarios en Argentina

En Argentina actualmente solo existen los créditos UVA por la situación inflacionaria, 290% interanual aproximadamente, escenario dificil para la existencia de créditos tradicionales con cuotas fijas: al ser definidas al inicio, deberían cubrir posibles escenarios inflacionarios muy altos, lo que dificulta un cálculo realista que no genere pérdidas al prestamista, o que sea posible de pagar por un solicitante. Conocé más sobre la diferencia entre los créditos a tasa fija y los UVA en este artículo.

Los créditos hipotecarios UVA fueron lanzados en 2016 por el gobierno argentino con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda propia. Se trata de un sistema de préstamos que está indexado a la inflación, lo que significa que el monto de la cuota mensual se ajusta periódicamente de acuerdo al valor UVA, que tiene estrecha vinculación con el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Actualmente, las tasas de los créditos rondan el 3% y 9,5% anual. Comparando con otros países de la región con etapas inflacionarias parecen altos, y desafortunadamente los sueldos del país aún no logran fortalecerse para hacerles frente. Sin embargo, si comparamos con países como Chile, que hace más de 50 años no tiene más de 10% de inflación anual y los créditos tienen un interés del 3% anual fijo, podemos ver en perspectiva el por qué de las tasas ofrecidas por los bancos en el país.

¿Cómo se componen las cuotas e intereses de los créditos hipotecarios?

Existen algunos conceptos básicos que es importante conocer para entender el cálculo de intereses de un crédito hipotecario:

Tipos de cálculo de intereses:

• Interés simple: En este caso, los intereses se calculan sobre el capital inicial y se pagan de forma periódica. Es decir, el interés no genera más interés.
• Interés compuesto: En este sistema, los intereses se calculan sobre el capital inicial y sobre los intereses devengados en períodos anteriores. Esto hace que la deuda crezca a un ritmo más acelerado.

La cuota mensual de un crédito hipotecario se compone de dos partes:

• Amortización: Es la parte de la cuota destinada a reducir el saldo deudor.
• Intereses: Es la parte de la cuota destinada a pagar los intereses generados. Es en esta parte del crédito que toma un rol protagonista el valor mensual de las UVAs y su variación.

Factores que influyen en el cálculo de los intereses:

• Plazo del crédito: A mayor plazo, mayor será el costo total del crédito debido a los intereses acumulados.
• Monto del crédito: Cuanto mayor sea el monto solicitado, mayores serán los intereses a pagar.
• Sistema de amortización: El sistema de amortización elegido (francés, alemán, etc.) determinará cómo se distribuyen los pagos entre amortización e intereses.
• Comisiones: Algunas entidades financieras cobran comisiones por otorgar el crédito, por cancelación anticipada o por otros servicios.
• Seguro de vida: Generalmente se exige contratar un seguro de vida vinculado al crédito, lo que implica un costo adicional.

Evolución de las cuotas de un crédito: ejemplo práctico

Para entender mejor cómo funciona este sistema, imaginemos que solicitamos un crédito hipotecario UVA de $1.000.000 para comprar una vivienda y las condiciones del crédito son las siguientes:

• Plazo: 20 años (240 cuotas)
• Tasa de interés: 3% anual fija sobre el saldo deudor
• Valor inicial de la UVA: $20
• Aumento anual del UVA: 5% (es decir, cada año el valor de la UVA aumenta un 5%)

Primer año:

Supongamos que la cuota inicial calculada es de $10.000.

Distribución de la cuota:

• Amortización: $5.000 (esta parte reduce el saldo deudor)
• Intereses: $5.000 (corresponde al 3% anual sobre el saldo deudor inicial)
• Saldo deudor al finalizar el año: $950.000

Segundo año:

El valor de la UVA aumenta un 5%, pasando a ser de $21.

Recálculo de la cuota: Debido al aumento del UVA, el saldo deudor en términos de UVA aumenta. Esto implica que la cuota también se ajustará al alza.

Supongamos que la nueva cuota calculada es de $10.500.

Distribución de la cuota:

• Amortización: Una parte de la cuota se destinará a reducir el saldo deudor en términos de UVA.
• Intereses: Otra parte se destinará a pagar los intereses sobre el saldo deudor en UVA.

Si la inflación aumenta más del 5% anual (que es el aumento proyectado del UVA en nuestro ejemplo), el valor real de la deuda en pesos disminuirá, ya que el valor del UVA estará aumentando más rápido que la inflación. Sin embargo, las cuotas seguirán ajustándose al valor del UVA, lo que puede generar un aumento en el monto de la cuota en pesos.

A tener en cuenta:

1. Este es un ejemplo simplificado: El cálculo real de las cuotas de un crédito hipotecario UVA es más complejo y puede variar según la entidad financiera y las condiciones del contrato.
2. La inflación es un factor clave: La evolución de la inflación tendrá un impacto directo en el valor de las cuotas y en el costo total del crédito.
3. Es fundamental asesorarse: Antes de tomar una decisión, es recomendable consultar con un asesor financiero para evaluar las diferentes opciones y elegir el crédito que mejor se adapte a tus necesidades y posibilidades.

Estrategias para gestionar el impacto de la inflación en créditos hipotecarios

• Simuladores online: Utiliza simuladores de créditos para proyectar la evolución de tu cuota en diferentes escenarios inflacionarios.
• Comparadores online: Conoce y compara la oferta de créditos hipotecarios de todos los bancos para entender cuál es el que mejor se ajusta a tus necesidades y cuál ofrece las mejores tasas. Conoce aquí nuestro comparador online.
• Negociación con el banco: consultá con el banco para buscar alternativas de refinanciación o renegociación de la deuda.
• Ahorro previo: Antes de solicitar un crédito, asegurate de contar con un ahorro previo para afrontar gastos imprevistos y posibles aumentos de la cuota.
• Diversificación de ingresos: Buscá generar ingresos adicionales para amortizar más rápidamente el crédito y reducir el impacto de la inflación.

Preguntas frecuentes

¿Los créditos UVA poseen más riesgos de ser afectados por la inflación que otro tipo de créditos?

Sí, los créditos UVA están directamente vinculados a la inflación, por lo que sus cuotas son más volátiles.

¿Cómo se determina el aumento del valor de los UVA y por qué afectan a los créditos?

El valor de la UVA se actualiza diariamente en función del CER, que a su vez refleja la variación del índice de precios al consumidor. Al estar indexados a la UVA, los créditos hipotecarios se ajustan automáticamente a los cambios en la inflación.

¿6% es una tasa alta para tomar un crédito hipotecario?

Respecto al poder adquisitivo de las personas y los sueldos actuales, puede haber dificultades para cubrir los aumentos mensuales de los intereses de los créditos hipotecarios UVA. Sin embargo, el porcentaje de la tasa es consistente con esta situación del país. Si observamos a Chile, un país con menos de 10% de inflación anual, que ofrece créditos con tasa del 3% anual, un 6% cobra sentido para el mercado argentino.

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